日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《住宅項(xiàng)目規(guī)范》（以下簡稱《規(guī)范》）。這份將于5月1日正式實(shí)施的國家標(biāo)準(zhǔn)，以“安全、舒適、綠色、智慧”為核心理念，通過強(qiáng)制性條文重構(gòu)住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，不僅為新房劃定了品質(zhì)基線，也為存量房改造和行業(yè)轉(zhuǎn)型指明了方向。

從“量的擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)的躍升”，這場“居住革命”正在重塑14億中國人的生活空間。

從“生存容器”到“生活容器”的質(zhì)變

《規(guī)范》的出臺(tái)，標(biāo)志著中國住宅建設(shè)從滿足基本居住需求轉(zhuǎn)向追求高品質(zhì)生活，其核心亮點(diǎn)體現(xiàn)了對居住痛點(diǎn)的精準(zhǔn)回應(yīng)與對未來需求的超前布局。

首先，層高與空間體驗(yàn)的升維?！兑?guī)范》將住宅層高從2.8米提升至3米，凈高不低于2.6米。0.2米的增量打破了延續(xù)數(shù)十年的空間桎梏，更高的層高不僅改善了采光通風(fēng)條件，更通過“垂直冗余空間”為智能家居、新風(fēng)系統(tǒng)等現(xiàn)代設(shè)備提供安裝可能。北京、廣州等城市的許多項(xiàng)目已提前實(shí)踐3米層高設(shè)計(jì)，這些項(xiàng)目預(yù)售認(rèn)籌的“火爆”市場反響反映了消費(fèi)者對空間品質(zhì)的渴求。

其次，電梯標(biāo)配是老齡化社會(huì)的民生答卷。將電梯設(shè)置門檻從7層降至4層，這一調(diào)整直面中國中度老齡化的現(xiàn)實(shí)困境。據(jù)統(tǒng)計(jì)，新規(guī)實(shí)施后，全國約1200萬套多層住宅將直接受益。更值得關(guān)注的是，電梯轎廂尺寸標(biāo)準(zhǔn)化和通信信號(hào)全覆蓋設(shè)計(jì)，既滿足了擔(dān)架通行與緊急聯(lián)絡(luò)需求，也為未來智慧物流配送預(yù)留接口。

再次，靜音標(biāo)準(zhǔn)預(yù)示鄰里關(guān)系的重構(gòu)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，位居城市居民鄰里糾紛首位的因素就是噪聲擾民?！兑?guī)范》將樓板隔音標(biāo)準(zhǔn)從75分貝嚴(yán)控至65分貝，相當(dāng)于將樓上跑跳聲降至正常交談水平。同時(shí)，對排水管、電梯等設(shè)備噪聲提出限值要求，或?qū)⒔K結(jié)“深夜馬桶聲”等瑣事引發(fā)的鄰里糾紛，重構(gòu)社區(qū)和諧生態(tài)。

最后，適老化設(shè)計(jì)是溫情城市的微觀注解。衛(wèi)生間扶手預(yù)留、無障礙出入口強(qiáng)制設(shè)置、戶門凈寬擴(kuò)大至0.9米等細(xì)節(jié)，折射出政策制定者對弱勢群體的關(guān)懷。這些改動(dòng)看似微小，卻能讓輪椅使用者獨(dú)立完成如廁洗浴，使攙扶老人者無需“側(cè)身擠門框”。

《規(guī)范》還要求夏熱冬冷地區(qū)預(yù)留供暖制冷設(shè)施位置，嚴(yán)寒地區(qū)強(qiáng)制使用可再生能源系統(tǒng)，預(yù)計(jì)每年減少碳排放1200萬噸。這種因地制宜的設(shè)計(jì)思路，既回應(yīng)了長江流域居民冬季采暖的長期訴求，也推動(dòng)建筑從能源“消耗者”轉(zhuǎn)向生態(tài)“參與者”。

破解“老破小”困局的制度鑰匙

如果說新規(guī)為未來住宅樹立了標(biāo)桿，那么其對存量房的影響則更具現(xiàn)實(shí)意義。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布的最新數(shù)據(jù)，截至2024年底，全國城鎮(zhèn)已建成住宅中，超過41%的建筑房齡在21年以上，改造迫在眉睫。而《規(guī)范》無疑為將來老舊小區(qū)改造指明了方向。

面對全國巨量的老舊住宅，新規(guī)實(shí)施帶來的價(jià)值分化已成定局。有數(shù)據(jù)顯示，符合新標(biāo)準(zhǔn)的住宅溢價(jià)空間達(dá)15%~20%，而低標(biāo)準(zhǔn)老舊住宅則面臨資產(chǎn)重估壓力。

要破解“老破小”困局，需要政策、技術(shù)、市場協(xié)同破冰。

利益博弈中的破局之道。盡管《規(guī)范》明確新建住宅4層起配電梯，但既有老舊小區(qū)加裝電梯仍面臨技術(shù)評估難、居民意見協(xié)調(diào)難、資金籌措難三重障礙。北京、上海等地探索的“政府補(bǔ)貼+居民分?jǐn)?企業(yè)讓利”模式，或可為全國提供借鑒。

《規(guī)范》對于電梯的相關(guān)規(guī)定，為地方政府推動(dòng)老舊小區(qū)加裝電梯提供了明確依據(jù)，相信未來會(huì)有更多地方加快推動(dòng)老舊小區(qū)加裝電梯，并且一定會(huì)有各種創(chuàng)新的模式和政策出臺(tái)。

功能升級(jí)中從“將就”到“講究”。《規(guī)范》提出的人均集中綠地不低于0.5平方米、雨水資源化利用等要求，倒逼老舊小區(qū)重構(gòu)公共空間。成都“公園社區(qū)”實(shí)踐中，拆除圍墻增建綠地、利用廢棄車棚改建養(yǎng)老驛站等創(chuàng)新，證明存量改造不僅是硬件的更新，更是社區(qū)治理能力的升級(jí)。

存量房改造將突破物理空間限制，通過分戶墻隔音改造、陽臺(tái)欄桿加高等措施，可使老房達(dá)到新規(guī)提出的大部分性能標(biāo)準(zhǔn)。集中供暖系統(tǒng)改造、適老化設(shè)施加裝，則能顯著提升居住品質(zhì)。蘇州部分社區(qū)試點(diǎn)“菜單式改造”，居民可自選項(xiàng)目組合，這種柔性策略值得推廣。

推動(dòng)房地產(chǎn)市場的分化與重生

當(dāng)建安成本剛性上升，房地產(chǎn)市場將經(jīng)歷“冰與火”的淬煉?！兑?guī)范》的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)將推動(dòng)行業(yè)洗牌，并催生新的增長點(diǎn)。有房企的財(cái)報(bào)顯示，僅隔音標(biāo)準(zhǔn)提升就導(dǎo)致利潤率降低2個(gè)百分點(diǎn)。

與之形成對比的是，頭部企業(yè)通過研發(fā)投入，已在改善型市場攻城略地。層高提升導(dǎo)致建筑成本增加5%~8%，電梯配置標(biāo)準(zhǔn)升級(jí)使每平方米造價(jià)上漲200~300元。這對中小房企構(gòu)成嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，卻為擁有技術(shù)儲(chǔ)備的頭部企業(yè)創(chuàng)造差異化優(yōu)勢。一些企業(yè)通過先進(jìn)技術(shù)優(yōu)化管線布局，在3.3米層高項(xiàng)目中實(shí)現(xiàn)成本可控，印證了“技術(shù)降本”的可能性。

新規(guī)釋放的改善型需求正在重塑市場格局。某房企推出的“3米層高+全屋智能”項(xiàng)目受到消費(fèi)者的追捧，新規(guī)發(fā)布后，“層高”“電梯配置”搜索量激增，某些聲學(xué)材料企業(yè)訂單量大幅增長，而電梯制造商需調(diào)整生產(chǎn)線以適應(yīng)1.6米寬轎廂標(biāo)準(zhǔn)。這意味著這種強(qiáng)制性技術(shù)迭代正在重構(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)，房地產(chǎn)市場未來的競爭焦點(diǎn)將從地段轉(zhuǎn)向產(chǎn)品力，智慧家居、健康住宅等概念將成為核心競爭力，建筑隔音材料、無障礙設(shè)施、智能電梯等細(xì)分領(lǐng)域?qū)⒂瓉肀l(fā)式增長。

總之，《規(guī)范》不僅是技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的升級(jí)，更是居住文明的制度性躍遷。其通過強(qiáng)制性底線要求與市場化創(chuàng)新激勵(lì)的雙重機(jī)制，正在重構(gòu)價(jià)值邏輯、產(chǎn)業(yè)邏輯和治理邏輯。

未來，隨著新規(guī)落地和城市更新推進(jìn)，我國將逐步形成“新建住宅標(biāo)桿化、存量住房優(yōu)質(zhì)化”的住房發(fā)展新格局。這一過程中，需要政府、企業(yè)、社區(qū)和居民共同努力，平衡各方利益，創(chuàng)新實(shí)施路徑，最終實(shí)現(xiàn)從“住有所居”到“住有優(yōu)居”的歷史性跨越。

（作者周城雄，系中國科學(xué)院科技戰(zhàn)略咨詢研究院研究員）